住宅ローンの変動金利から固定金利への変更タイミングが難しい理由とは?

住宅ローンを組む際には必ず金利のタイプを選びますよね。

今は金利が低い状況にあるので、変動金利で結ばれる方も多いと思いますが、

住宅ローンを組む計画のある方で、

「今は変動金利が低いので変動金利で組んで、上がってきたら固定金利に切り替えるようにすればいいかな」

と考えたことはありませんか?

実は、この金利タイプは簡単に切り替えることができない仕組みが存在します。

今回は、金利タイプの変更が難しい理由について見ていきます。

銀行の住宅ローン金利は主に3タイプ

変動金利型

変動金利型は、名前の通り、金利が変動するもので、半年ごとに金利が見直されます。

ただ、住宅ローンの返済金額が半年ごとに変わるのは家計に影響を及ぼしてしまうので、

5年ルール」や「125%ルール」があります。

「5年ルール」は、返済額が5年間は変わらないというもので、

「125%ルール」は、金利がどんなに上がっても、返済額の125%まで(1.25倍まで)しか上がらないというものになります。

このルールがあることで、住宅ローンを組む際も変動金利上の大きなリスクを回避しながら組むことができます。

固定金利選択型

2つ目は固定金利選択型です。

選択というのは、

「契約から3年5年10年のどれかを選んで、その期間は金利が固定される」

というものです。

この金利期間のどれかを選ぶと、基本的には期間中、他の金利タイプに変更することが出来ず、期間が終了後、再度金利を結びなおすことになります。

全期間固定金利型

3つ目は、名前の通り、全期間固定による金利によるものです。

代表的な商品が、独立行政法人住宅金融支援機構が提供している、

フラット35

と呼ばれるもので、

これを選択すると、35年間契約当初に結んだ金利がずっと続くことになります。

そもそも、銀行の多くが35年全期間固定の金利商品を用意せず、住宅金融支援機構が提供しているフラット35を利用しているのかというと、

長期で一定の固定金利で結んだ場合、この期間中に金利が大きく上昇してしまうと、その差額分の費用リスクを銀行側が長期で背負うことになるため、

最長で10年までの固定金利型が多く、35年という長期間については、国の法人に頼るという現実があります。

なお、フラット35については、別途記事にまとめていますので、あわせてご覧ください↓

フラット35ってお得なの?一般の住宅ローンと比較して解説します!

2018年9月2日

ローン返済中の金利変更について

通常、当初選んだ金利期間が終了後、別の金利期間を選びなおす、

「固定金利選択型」

というものであれば、銀行からの連絡等で簡単に結びなおせますが、

当初、変動金利を選んでおり、

「自身の判断で金利上昇を見極め、固定金利に移行したい」

と考える場合は、少し事情が異なります。

この判断がなかなか難しい理由が存在します。

金利の決定に影響を与える指標について

実は、金利の決定に影響を与える指標は、変動金利型と固定金利型で異なるため、それぞれが独立したものと考える必要があります。

以下、それぞれの指標は、

・変動金利型→日銀の政策金利

・固定金利型(10年以上)→国債の利回り(10年もの)

となります。

変動金利が短期の金利、固定金利が長期の金利ということですね。

短期の金利は動きが遅く、長期の金利は早い

変動金利の基になる日銀の政策金利ですが、これはあくまで日銀の操作により動くことから、

日銀が金利を引き上げたり引き下げたりする場合、前述した1年に2回ある変動金利の見直し基準日の後に、

変動金利が引き上げられたり、引き下げられたりします。

つまり、動くとしても半年の期間がかかるわけです。

しかし、固定金利の場合は、国債の利回りを基に決まり、その国債は常に変動しています。

経済に関わる新聞やニュースでも、10年もの国債の利回りに関する指標が毎日報道されますので、

それを目にしている方は、日々動いていることを実感していると思います。

それを前提として、固定金利の場合、毎月1日より適用される金利は前月末を基準に決まるため、

変動金利より、金利が動きやすいということになります。

固定金利が先行するという事実

この辺りの動きは、名前の通りに読み取ると、変動金利だから変動しやすいという誤解が生じやすいですが、

上記のような動きを考慮すると、実際は、

「金利が上昇する場合、長期金利である固定金利の方が、短期金利である変動金利より早く上がる

という仕組みを押さえておく必要があります。

そのため、冒頭で述べたような、

「今は変動金利が低いので変動金利で組んで、上がってきたら固定金利に切り替えるようにすればいいかな」

という考えの場合だと、

切り替えようとした場合は、すでに固定金利は上がっているという状況になってしまうわけなんです。

金利の決まる指標がそれぞれ異なるため、このような事情が起こっているわけですが、

そうであるからこそ、住宅ローンを組む場合は、それぞれの金利の動きを十分理解したうえで組む必要があるということなんです。

これから住宅ローンを計画していて、変動から固定金利へのシフトを考えている方は、十分注意して契約を行ってくださいね。

まとめ

今回は、変動金利と固定金利のそれぞれの仕組みから、変動金利から固定金利に切り替える難しさについてみていきました。

上記のように、それぞれが別の指標の基に成り立っているため、動きのスピードが異なり、

変動金利から固定金利へ切り替えるタイミングというものを難しくさせている現実があります。

今後、住宅ローンを組む方は、その辺りの動きを十分理解して、それぞれの金利タイプを選択してくださいね!

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