住宅ローンを組む際の手続きと内容について解説します!

住宅ローンを組む場合、色々手続きが面倒そうだなぁと思われませんか?

ですが、先の方まである程度流れや内容を理解していたら、心理的にも楽になり、そこまで複雑でもありません。

いざ、家を購入するとなった時と合わせて、住宅ローンの手続きについて詳しく見ていきたいと思います。

住宅ローンの手続きの流れについて

住宅ローンの手続きをする流れを、前後を含めてここにあげてみたいと思います。

  1. 家の購入申込み
  1. 事前審査申込み
  1. 売買契約の申込み
  1. 本審査の申込み
  1. 審査承認後、ローン契約
  2. 融資の実行
    不動産の引き渡し
  • ざっと、大まかな流れを書いてみました。
  • 第一関門の事前審査について

  • 家の購入を決めてから、基本的には同時に銀行へ事前審査の申込みを行います。
  • 事前審査では、主に返済能力が審査対象になります。
  • 借入額に対して、今現在の収入で対応できるかというところです。
  • そこで、自己資金、年収などを総合的に見て銀行側は判断します。
  • また、ここでの注意点は、他の金融機関で借り入れがあるかどうか。
  • ここは、返済能力に大きく関わってくるので、虚偽の報告は許されません。
  • 借り入れがあるなら、
  • 「後○ヶ月で返せる」
  • と、しっかり返済計画を言えるようにしておく必要があります。
  • その後の本審査について

  • 事前審査と本審査はどう違うのでしょうか?
  • 事前審査は返済能力がメインでしたが、本審査は銀行が担保に取る家と土地の状況、健康面、さらに返済能力の中でも、仕事の状況についても審査の対象になります。
  • 担保については、家の立地は不便なとこでろはないか?道路は狭くないか?建築基準法に引っかかってないか?など価値を把握します。
  • つまり、万が一借主がローンを返せなくなった場合に、土地と建物を競売にかけてちゃんとお金が回収できるのか?という事を見ているんですね。
  • これは、銀行というよりは保証会社が見てる部分ですが、後ほどご説明します。
  • 健康面については、団体信用生命保険という住宅ローン専用保険が条件になっているところがほとんどです。
  • この保険の審査が通らないと住宅ローンを申し込む事が出来なくなります。
  • また、事前審査で返済能力は見るのですが、それにプラスして、勤務先の会社の規模や内容、勤務年数などとにかく細かく見ます。
  • ○この人は、先々仕事を続けて行くことができるのか?
  • ○返済に困る確率は高くないか?
  • ○勤務年数が短いから、また転勤するんじゃないか?そうしたら、年収は維持できるのか?
  • といったように、銀行は相手が返済出来ない状況は絶対に避けなければいけないので、厳しくチェックします。
  • 住宅ローンの手続きに必要な書類とは?

    1. 新住民票
    2. 印鑑証明書
    3. 実印
    4. 本人確認書類(運転免許証など)
    5. 通帳
    6. 購入物件資料
      収入資料(源泉徴収票など)
  • 以上、最低限必要になる資料をあげました。
  • 特に、最後の項目については、重要な審査書類になります。
  • これ以外にも、銀行によっては要求する資料が増える可能性もありますので、ローンを申し込む際は、早めに揃えて置く必要があります。
  • 住宅ローン手続きの用語解説について

    ①金銭消費貸借契約

    金銭消費貸借契約とは、お金を貸し借りする際に結ぶ契約のことです。

    ○借り入れる金額はいくらか?

    ○利率は何%か?

    ○最終弁済期日はいつまでか?

    などといった、住宅ローンの手続き内容が書かれている契約書になります。

    ②抵当権設定契約

    これは、上の①と同じタイミングで契約します。

    ①は、住宅ローンの内容についてでしたが、②の抵当権設定契約というのは、家や土地を担保に取りますよ!という契約になります。

    万が一、借主が返済出来なくなっても担保にとっていたものからお金を回収することができるので、銀行側にとってみたら欠かすことの出来ない契約と言えます。

    ③住宅ローンにかかる諸手続き費用

    住宅ローンを結ぶにあたっては、さまざまな諸手続き費用が発生します。

    以下列挙してみました。

    a.ローン保証料

    住宅ローンを組む場合、銀行は保証会社による保証を条件として、保証会社が借主の後ろ盾となるような契約を提示してきます。

    保証会社の多くは、銀行の関連会社となります。

    この保証会社とは、万が一、借主が返せなくなった場合、一旦借主の代わりに銀行に残りのローンを返済してくれます。

    借主は、そのローンを銀行ではなく、保証会社に返済しなければなりません。

    じゃあどのように返せばいいのか?と言いいますと、先ほど取り上げた、家と土地を競売にかけた上で、お金に換えて返済するという事です。

    銀行は銀行で、万が一のことがあっても保証会社がいるので返済不能リスクを防ぐことができます。

    その代わりに、保証会社はそのリスクを背負うので、借主から保証料を頂きますね!と言うことなのです。

    これが、ローン保証料というもので、金額にして数十万円単位になります。

    b.融資事務手数料

    これは、銀行の諸手続き費用のことを指します。

    手続きしますので、その分の手数料を頂きますね!というのが事務手数料です。

    これも、金額的には数十万円単位になると思います。

    c.抵当権設定登記費用

    先ほど抵当権設定契約で取り上げましたが、銀行側が家と土地を担保に取ることを抵当権の設定と言います。

    そもそも、家や土地には不動産の登記簿謄本というものがあり、誰が所有者か?を公示するために、時系列で載っています。

    これは近くの法務局で取得可能です。

    この登記簿謄本に載るために、銀行が登記をする事で、万が一、借主が他の銀行で同じように別のローンを組んで抵当権の設定登記をしても、先に競売にかける権利を取得することができるのです。

    早い者勝ちということですね。

    可能性は低いですが、少しでも遅れて他の金融機関に登記を入れられたら、先に競売にかける事が出来なくなるので、融資を受ける日と同時に司法書士などに頼んで登記をするのが一般的です。

    その際に発生する、登記費用や司法書士への報酬などが抵当権設定に関わる登記費用となります。

    金額にして数十万円単位になります。

    d.印紙税

    これは、金銭消費貸借契約書に貼る印紙のことですが、借入金額に応じて異なってきますが、おおよそ2万円程度で済む事が多いです。

    e.火災保険料

    これも必ず入る保険になりますが、金額単位で数十万です。

    火災保険の入り方は、自分で探すか、不動産会社の案内か、もしくは銀行でも用意しているので、大きくこの3パターンになると思います。

    金額的には、自分で探したほうが、比較検討でき断然安くなるので、入り方としてはこちらの方がおススメです。

    住宅ローンの諸費用だけで100万円近く!?

    実は、みなさんよく見逃しがちなのが、上にあげた住宅ローンの諸費用なのです。

    金利ばかりに目が行きがちになるのですが、住宅ローンの諸費用を単純に足すだけでも100万円近くになります。

    とても大きいですよね。。

    しかも、不動産の仲介業者を通して家を購入するとなれば、別途さらに50万円程度はかかる事になってしまいます。

    この辺りは、銀行を見比べて、慎重にローンを組む必要があります。

    例えば、諸費用の大半は融資手数料やローン保証料となり、保証会社への手数料が多いです。

    つまり、ここの保証料をいかに安く抑えられるかが諸費用を低く抑えるポイントになるという事です。

    この点については、例えばネット銀行などは、融資手数料やローン保証料を安くしているところもありますので、参考にしていただければと思います。

    まとめ

    今回は、住宅ローンの手続きの流れ、手続きの中で出てくるキーワードの内容をまとめてみました。

    住宅ローンの手続きは、一生に一度するかしないかなので、金融機関勤務の人や不動産関係の人でない限り、手続きの流れや内容は詳しく分からないです。

    借りる側は、銀行側に促されるままで手続きをすると、費用面で納得がいかなかったり、提出書類の準備に追われて、言われるがままになってしまいます。

    実際、私が勤務していた頃、住宅ローンの手続きで書類の説明をする場合も、お客さんは初めて聞く用語のものばかりなので、難しい顔をされている方が多い印象でした。

    なので、私も出来るだけ分かりやすく説明することを心がけ、のちのち住宅ローンを組んで後悔のないように、しっかり理解してもらう事に努めていた記憶があります。

    借主の側としても、出来るだけ、事前に流れや仕組みを知ることで、銀行側主導で手続きが行くところを、うまく対等な関係に持っていくということが理想です。

    このブログも資料にしていただきながら、今後の手続きの参考にしてもらえればと思います!

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