住宅ローンの繰上げ返済はした方が良いの?

住宅ローンを組んで、ある程度年数が経ちますと、残りのローン残高も気になってきますよね。

しかも、貯蓄がたまったときに一括して繰上げ返済すれば、余計な金利を払わなくて済むんじゃないの?と考えるのが自然だと思います。

繰上げ返済は本当にした方が良いんでしょうか?

その辺りを見ていきたいと思います!

繰上げ返済とは?

繰上げ返済とは、まとまった金額を返済する事を言いますが、実は返済方法は大きく二種類に分かれています。

一つは、「期間短縮型」。

もう一つは、「返済額軽減型」です。

期間短期型とは、毎月の返済額を変えずに、借入期間だけを短くするような返済方法の事を言います。

例えば、毎月の返済額そのままに、借入期間が20年だったものが、18年になったりと、シミュレーションをして期間だけを短縮するように計算します。

対して、返済額軽減型は上とは逆で、返済期間は変えないけど、毎月の返済額を減らして返済していく方法の事です。

この場合であれば、毎月の返済額も減り、借入期間は変わらないものの、生活にも精神的余裕が生まれてきます。

繰上げ返済のメリット・デメリット

繰上げ返済は、まとまったお金を一括で返済するので、前もって計画的に考えなければ、のちのち生活上苦しくなる可能性もあります。

以下、メリット・デメリット比較しながら見ていきたいと思います。

メリット

・借入期間が短くなるので、総返済額は下がる。

・毎月の返済額が減る方法にすると、精神的に余裕が生まれる。

・残りのローンを全て返済すると、住居費にかけるお金はほぼなくなる。

デメリット

・銀行によって、繰上げ返済手数料が発生する。

・貯蓄の大半を返済に回すと、急な出費が繰り返し発生したときに、対応に苦慮する。

・残高や借入期間が少ないと、あまりメリットがない。

繰上げ返済の判断基準について

4つのポイントを考える!

まず、返済方法について先ほど二種類あげましたが、利息を含めた返済額を大きく圧縮できるのは、期間短縮型の方です。

ですので、繰上げ返済する場合も、一般的にもこちらの返済方法を選ばれる方の方が多いです。

基本的に繰り上げ返済をする際の判断基準として、次の4つを考えてみて下さい。

①今契約している金利が高い。

②借入期間が終わるのはまだまだ先になる。

③繰上げ返済しても、貯蓄にまだ余裕がある。

④ローンの残高はまだ多い。

①から④に当てはまる数が多い人ほど、繰り上げ返済のメリットをより多く受ける事ができます。

①の理由としては、金利1%の人と2%の人が繰上げ返済をする場合に、単純に、金利を2倍多く払っている後者の方が、払わなくていいという利益を2倍受けることができるということです。

2倍多く利息分を払っているわけなので、利息カットできる割合が多くなるのは当然ですね!

そう考えると、今の経済は低金利時代ですので、繰上げ返済によるメリットはあまり少ないかもしれません。

例えば、②でいくと、残りの借入期間が2、3年程度であれば、満期まで待つのとあまり変わらないでしょう。

借入期間があと少しということは、④にもつながりますが、支払う利息が減っているということです。

これで繰上げしても、利息をカットできる割合が小さいですよね。

これではメリットを受けにくい状況にあります。

④で言えば、数百万円単位であれば、あまり大きなメリットは生みにくいかもしれません。

残高が多いということは、それだけ、今後支払うであろう利息も多いということです。

つまり、繰上げて返済することで、支払うであろう多くの利息を丸々カット出来ます。

③につながる話ですが、逆に、残高が少ない人は、満期も近づいており、支払う利息も残り少なくなっています。

この状況で繰上げ返済しても、カットできる利息の割合が小さいですので、残高が多い人より、メリットを受けにくいということになります。

なので、残高の多い人ほど、繰上げ返済することによるメリットを多く受けることができるということですね!

繰上げ返済計画書を出してもらう!

ただ、繰り上げ返済手数料などを込みで、一度銀行側にシミュレーションを出してもらっても良いと思います。

数千円でも安くという事であれば、例え期間や借入残高が少なくてもメリットが出てくるかもしれません。

逆に、どれも当てはまらない状態だと、満期まで支払うのとそこまで変わらない、もしくは、しない方がいい可能性もあります。

銀行によっては、繰り上げ返済手数料が設定されていますので、手数料の方が大きくなっては繰上げて返済するメリットがなくなってしまいます。

ちなみに、ネット銀行などは繰上げ返済手数料が無料になっているところもあります。

手数料が無料であるということは、それだけ、繰上げ返済によるメリットを受けることができるという事です。

手数料については、金融機関によって差がありますので、借入先のホームページなどでチェックしてみるといいと思います。

ですので、その辺りをしっかり確認した上で返済を行なっていく必要があるでしょう!

まとめ

繰り上げ返済は、早ければ早いほど、そしてローンの残高が多ければ多いほど、メリットが大きくなります。

これについては、満期まで支払うであろう総返済額が記されたシミュレーションを見ると、さらにイメージしやすくなります。

繰上げ返済の判断基準のところでも取り上げましたが、メリットが大きくなる理由は、払う予定の利息分を丸々カットできるので、早めに返済するほど、そして、返済額が大きいほど、利息のカットする割合が大きくなるからです。

ただ、繰り上げ返済する場合は、しっかり貯蓄に見合ったやり方をしないと、のちのち急な出費に対応できなくなります。

貯蓄は、急な出費のためにするものであり、ほとんどを使い切ることは、逆にリスクも伴います。

今後、大きな支払い予定がない事を前提に、貯蓄にある程度余裕を持って返済を行なっていく必要があるでしょう。

先々のことをしっかり考えながら計画を立てて、繰り上げ返済すべきかどうかを検討してみて下さい!

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